Đây là một trong những dấu hiệu cho thấy bong bóng đầu cơ bất động sản ở Việt Nam đang tiếp tục xì hơi, thậm chí đã xì hết hơi, sau mấy năm tăng cao quá mức, và nay không biết bao giờ mới thoát khỏi nguy cơ phá sản. Tình trạng” đóng băng” của thị trường này làm gia tăng nguy cơ nợ xấu trong hệ thống ngân hàng ở Việt Nam.

Trả lời phỏng vấn RFI từ Sài Gòn, chuyên gia tài chính ngân hàng Huỳnh Bửu Sơn cho rằng nguyên nhân khiến bong bóng bất động sản bị “xì hơi “ như vậy trước hết là do những tác động của khủng hoảng kinh tế toàn cầu:

" Từ khoảng 5 năm trở lại đây, tức là từ khoảng những năm 2004, 2005, 2006, thị trường bất động sản Việt Nam đã phát triển rất nóng, giá nhà đất tăng rất nhanh. Bong bóng bất động sản đã căng phồng từ những năm đó. Nhưng đến năm 2008, khi tình hình kinh tế thế giới có dấu hiệu khủng hoảng và suy thoái, thị trường bất động sản Việt Nam đã bị ảnh hưởng và bắt đầu chựng lại từ đó.

Đến cuối năm 2010 và sang năm 2011, dấu hiệu bóng bóng xì hơi trên thực tế là có xảy ra. Hiện nay có thể nói là thị trường bất động sản ở Việt Nam nay rất là im ắng và các nhà đầu tư bất động sản đang rất lo, vì họ phải giải quyết bài toán nợ ngân hàng.

Vào những năm 2005,2006 và 2007, đầu tư nước ngoài, trực tiếp và gián tiếp vào Việt Nam đã tăng rất cao, nên nhu cầu về văn phòng, nhà cho thuê rất lớn. Do đó, các nhà đầu tư cũng tính toán rằng trong tương lai, nhu cầu bất động sản sẽ tăng rất nhanh. Bên cạnh đó, có một lớp nhà giàu mới nổi lên rất đông, nên nhu cầu mua nhà cửa hoặc đất đai tăng theo.

Thị trường bất động sản những năm đó tăng rất nhanh, vừa đáp ứng nhu cầu trong nước, vừa đáp ứng nhu cầu nước ngoài, và cũng vừa dựa trên dự báo là trong tương lai thị trường này sẽ còn tăng hơn nữa.

Đến thời điểm 2008, một phần dĩ nhiên là có tác động của khủng hoảng kinh tế, nhưng một phần cũng là nhu cầu trong nước, cũng như của nước ngoài đã giảm sụt. Do đó những dự án đang xây dựng nữa chừng đã không có đủ vốn để triển khai tiếp, hoặc những dự án đã xây dựng xong thì rất khó tìm người mua, khi tình hình khủng hoảng bất động sản kéo dài, khi mà lãi suất ngân hàng tăng khá nhanh. Cho nên nó dẫn đến tình trạng đóng băng của thị trường bất động sản Việt Nam.

Chính đó là một khó khăn lớn cho các nhà đầu tư bất động sản ở Việt Nam, cũng như là khó khăn cho các ngân hàng đã cấp phát tín dụng cho lĩnh vực này."

Như vậy, bên cạnh tác động của khủng hoảng toàn cầu, giá nhà đất ở Việt Nam tuột dốc còn là do lạm phát tăng vọt, lãi suất quá cao và mức vốn cho vay giảm mạnh.

Để kềm chế mức lạm phát cao thuộc loại cao nhất châu Á, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam trong năm nay đã tăng các lãi suất và ra lệnh cho các ngân hàng phải khống chế tỷ lệ nợ trong những ngành “ phi sản xuất”, trong đó có ngành địa ốc, ở mức 16% trên tổng số vốn cho vay.

Quyết định này đã làm cạn kiệt nguồn tín dụng mà nhiều nhà kinh doanh bất động sản rất cần, bởi vì nhu cầu tiêu thụ thì xuống thấp, trong khi số tiền mà khách hàng ứng trước cũng bớt đi nhiều.

Vào thời điểm mà thị trường nhà đất ở Việt Nam lên đến đỉnh cao, khoảng 20% vốn kinh doanh là mượn từ ngân hàng, 80% còn lại là tiền ứng trước của khách hàng. Nhưng theo lời ông Nguyễn Xuân Thành, Giám đốc chính sách công, Chương trình giảng dạy Fullbright, sang đến năm 2010, tỷ lệ nói trên đã đảo ngược lại.

Trong bài nhận định về thị trường bất động sản Việt Nam, hãng tin Reuters ngày 30/09/2011 đã nêu trường hợp điển hình của công ty Hoàng Anh Gia Lai, một trong những công ty lớn nhất Việt Nam. Công ty này bị tác động nặng nề đến mức đã phải đình hoãn ít nhất ba dự án bất động sản và nay tính đến chuyện giảm bớt phần kinh doanh bất động sản. Năm 2010, 90% thu nhập của Hoàng Anh Gia Lai là từ ngành địa ốc. Theo lời chủ tịch Hoàng Anh Gia Lai, Đoàn Nguyên Đức, công ty này dự trù là đến năm 2014 sẽ giảm phần kinh doanh bất động sản xuống còn 20%.

Tình trạng này ảnh hưởng nặng nề đến ngành ngân hàng. Về mặt chính thức, 10% số nợ xấu của các ngân hàng Việt Nam hiện nay là vốn vay kinh doanh địa ốc. Nhưng trên thực tế, số nợ xấu cao hơn nhiều, ấy là chưa kể hàng tỷ đôla của các khoản vay khác bị ảnh hưởng lây bởi ngành địa ốc.

Theo hãng tin Reuters, trong 4 năm qua, mức tăng tín dụng ở Việt Nam trung bình là 35%, với tổng số tín dụng mới là 100 tỷ đôla, gần bằng với sản lượng kinh tế năm 2010 của Việt Nam. Theo Ngân hàng Phát triển châu Á, tình hình đó cũng đã khiến tỷ lệ tín dụng so với GDP đã tăng lên mức 125%.

Nợ xấu cũng tăng theo đà tăng tín dụng. Tỷ lệ nợ xấu từ 2,16% cuối năm ngoái đã tăng lên thành 3,04% tháng bảy vừa qua và theo dự báo của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước, tỷ lệ này có thể lên tới 5% cuối năm nay. Nhưng ngày 1/9 vừa qua, hãng xếp hạng tín nhiệm Moody’s đã cho rằng tình trạng nợ xấu của ngành ngân hàng tồi tệ hơn là con số chính thức.

Vấn đề các công ty quốc doanh làm ăn thua lỗ, nợ nần chồng chất chẳng có gì là mới mẻ ở Việt Nam, tiêu biểu là tập đoàn Vinashin, đã gần như bị phá sản. Nhưng vào thời kỳ mà bong bóng bất động sản phình to hết cỡ, nhiều doanh nghiệp Nhà nước cũng đã đua nhau lập các công ty con để kinh doanh bất động sản. Hậu quả là nợ về nhà đất đã trở thành nợ xấu nhất hiện nay.

Vào tháng 9 vừa qua, ông Lê Xuân Nghĩa, phó chủ tịch Uỷ ban giám sát tài chính quốc gia cho biết là rất nhiều ngân hàng nhỏ có tỷ lệ nợ bất động sản lên tới 30-40%, thậm chí có ngân hàng vượt hơn 50%.

Cho nên, theo nhận định của chuyên gia Huỳnh Bửu Sơn, hiện giờ các ngân hàng lớn có thể chống cự được, nhưng nhiều ngân hàng nhỏ chắc chắn sẽ gặp khó khăn do tình trạng thị trường bất động sản đóng băng.

Nhưng theo hãng tin Reuters, có hai vấn đề đáng quan ngại về chuyện nợ xấu ngân hàng ở Việt Nam: tình trạng thiếu minh bạch tài chính và việc các nhiều ngân hàng che dấu cách thức mà họ cắt giảm tỷ lệ nợ xấu bất động sản

Ngân hàng nào không đáp ứng chỉ tiêu mà Ngân hàng Nhà nước đề ra là khống chế nợ trong các lĩnh vực “phi sản xuất” ở mức 16%, ngân hàng đó sẽ bị buộc phải tăng gấp đôi vốn pháp định và sẽ không được phép mở thêm các chi nhánh. Các nhà phân tích sợ rằng, vì biết là không thể đạt được mục tiêu đó một cách hợp pháp, một số ngân hàng sẽ tìm cách lách luật hoặc “phù phép” để chuyển nợ bất động sản ( mà không ai biết chính xác là bao nhiêu ) thành loại nợ khác, chẳng hạn như thành cổ phiếu công ty.

Hãng tin Reuters cho biết, vào cuối tháng 8 vừa qua, một báo cáo của ngân hàng Crédit Suisse đã nêu lên những rũi ro đối với các công ty và ngân hàng, và đã đi đến kết luận nhắn gởi đến các nhà đầu tư nào muốn vào thị trường Việt Nam: “ Chúng tôi khuyến cáo nên tránh các lĩnh vực dịch vụ tài chính và bất động sản, vì đây là những lĩnh vực nằm ở trung tâm điểm tình trạng nợ xấu hiện nay ở Việt Nam”.

Nếu nhìn vấn đề một cách lạc quan thì tình trạng “đóng băng” của thị trường bất động sản phải chăng cũng có cái hay là nó kéo giá nhà đất xuống đến mức hợp lý hơn, đúng với thực tế và vừa với túi tiền của đa số dân chúng, trong bối cảnh mà nhu cầu địa ốc, nhất là nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam rất lớn.

Vấn đề là tình trạng đóng băng của ngành bất động sản và hệ quả nợ xấu ngân hàng rất có thể cản trở tiến trình hồi phục kinh tế Việt Nam sau gần 1 năm bị lạm phát ở mức hai con số.